2013年12月27日，陈某向佳园公司支付会员资格诚意金10000元，2014年1月8日，佳园公司与陈某签订《商铺认购协议书》，约定陈某认购佳园公司商贸城3号商铺，商铺设计面积为41.04㎡，计算总价为277280元，在签订商铺认购协议书之日，陈某应支付佳园公司认购定金68000元，该认购定金在购房结算时冲抵，同时约定，该认购协议书在双方签订《商品房购销合同》后自动终止；2014年1月9日，陈某向佳园公司支付商铺认购定金58000元。2014年7月3日,双方签订《商品房购销合同》，约定陈某向佳园公司购买商贸城3号房，该商品房按套计价，总价款为70万元，房屋的参考套内建筑面积为42.51㎡，付款方式为陈某于2014年7月3日支付首期房款35万元，剩余房款35万元由佳园公司协助办理银行按揭，陈某应于2014年7月8日前提供符合银行贷款要求的资料及交纳相关费用，否则视陈某放弃办理银行按揭，陈某应于上述期限届满后十日内付清全部房款，双方还对交房时间、违约责任等作了约定；同日，陈某向佳园公司支付购房款4921元；同时，陈某在佳园公司出具的《特别声明》中声明人处签字、捺印，该《特别声明》载明其与佳园公司签订的《商品房购销合同》中约定的商品房总价70万元、首付款35万元是为了便于办理银行按揭而定，其实际购买的商铺总价为422921元，实际支付首付款72921元。当日双方还签订一份《补充协议》，该协议第二条约定陈某采取银行按揭方式支付房款。后陈某未向佳园公司支付购房款，佳园公司诉至法院要求陈某继续履行合同约定，向佳园公司支付购房款35万元及逾期付款违约金。陈某则反诉要求解除双方签订的《商品房购销合同》，佳园公司返还其已支付的购房款72921元。

一审审理时，中国工商银行勐海县支行向一审法院出具《答复》称“1、陈某购房，所付的首付款比例及房价虚高，不符合我行商用房贷款条件及规定，我支行并未与陈某签订《个人购房/担保合同》。2、陈某与地产公司存在纠纷，我支行并未收到地产公司出具的陈某贷款的《保证书》。”

一审法院认为，双方签订的《商品房购销合同》约定的商品房总价70万元及首付款35万元是为了便于办理银行按揭贷款而定，而双方买卖的商铺真实价格为422921元，该合同约定的价格并非双方真实意思表示，而是为了骗取银行按揭贷款，属于恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为，故双方签订的《商品房购销合同》无效。因房价虚高导致合同无效，亦导致陈某无法办理银行按揭贷款，双方对此均存在过错。遂判决：一、佳园公司向陈某返还已支付的购房款72921元；二、驳回佳园公司的诉讼请求；三、驳回陈某的其他反诉请求。

佳园公司不服一审判决，向我院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、判决陈某继续履行双方之间的房屋买卖合同，并向其支付购房款35万元及逾期付款违约金。

我院二审经审理后认为，房屋买卖是本案上诉人与被上诉人的真实意思表示，双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》内容除涉案商品房总价款为70万元，首期房款35万元的约定虚假外，其余内容未违反法律、行政法规的强制性规定。因此，确认双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》除涉案商品房总价款、首期房款部分无效外，其他为有效合同。一审法院认定双方签订的《商品房购销合同》无效不当。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》及《补充协议》约定被上诉人采取银行按揭方式支付房款，现被上诉人未能订立商品房担保贷款合同，双方对不能办理银行按揭如何支付房款亦未进行约定，合同已不能继续履行，故上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》应予以解除，上诉人应返还被上诉人已支付的购房款。导致被上诉人未能办理银行按揭贷款的主要原因系《商品房购销合同》中约定的商品房总价及首付比例虚高，对此，上诉人与被上诉人均存在过错，故双方应各自承担所造成的损失。据此，我院二审判决：一、维持一审判决第一、二、三项，即：佳园公司向陈某返还已支付的购房款72921元；驳回佳园公司的诉讼请求；驳回陈某的其他反诉请求；二、解除佳园公司与陈某签订的《商品房购销合同》。

（州法院 臧翠玲）