近日，西双版纳州中级人民法院民事审判二庭对上诉人某房地产公司与被上诉人肖某、刘某商品房预售合同纠纷一案做出终审判决。

一审法院审理查明：2009年6月2日，肖某、刘某与某房地产公司签订《商品房购销合同》约定：肖某、刘某购买花伴里小区第×号房；按套计价，该商品房总价款为732535元（已含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格）；房屋的参考套内建筑面积为48.16平方米，实际面积以房管部门核定为准；按套计价销售的，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整。此外，合同还约定了其他事项。2013年9月3日，在该房屋进行了产权登记并下发房屋产权证后，肖某、刘某发现该房屋登记的套内建筑面积为41.44平方米，比合同约定的参考建筑面积少了6.72平方米，由此双方发生争议。另查明，双方当事人并未就约定的建筑面积与房屋登记的套内建筑面积的误差范围进行约定。一审法院判决某房地产公司赔偿肖某、刘某款项181612.66元，某房地产公司不服向本院上诉，请求撤销原判决，驳回起诉。

二审审理认为，肖某、刘某按照商品房购销合同的约定支付购房价款，某房地产公司也应根据诚实信用原则全面履行自己的合同义务，争议房屋实际面积41.44平方米与双方约定的参考面积48.16平方米存在6.72平方米误差，误差率为13.95%，不符合合同明确约定的面积，属于严重违反合同，某房地产公司应承担违约责任。双方虽然在合同中存在房屋参考面积与产权登记面积有误差总价款不作调整的约定，但不应扩大理解为某公司排除任何可能要承担的违约责任，并且该条约定因未明确约定误差范围，所以该约定仍属约定不明。作为合同附件的商品房屋分户平面图是合同组成部分，系对合同中关于面积约定条款的细化，所以一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定并无不当。依照法律规定，某房地产公司应返还被上诉人面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款21976元以及双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款160476.27元，两项合计182452.23元。肖某、刘某要求某房地产公司返还面积不足部分的购房款181612.66元，一审法院根据处分原则，支持肖某、刘某该项诉讼请求并无不当，二审法院予以维持。某房地产公司上诉主张因不符合法律规定，二审法院不予支持。

本案中虽合同约定按套计价，面积有误差房价不作调整的约定，但根据公平原则、诚实信用原则及结合合同目的，开发商不能因此排除面积缩水的责任。商品房买卖在民众生活中是属于普遍且大宗交易，而购房人在商品房买卖中相对于开发商是属于弱势群体，在购房过程应注意审查合同条款，谨防掉入购房“陷阱”。

（州法院 玉的勒）