上诉人（原审原告）罗××，女，傣族。
上诉人（原审原告）王××，女，傣族，。
法定代理人罗××，系王××母亲。
二上诉人共同委托代理人魏×，云南××律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告）景洪××房地产开发有限公司。
法定代表人杨××，董事长。
委托代理人李×，男，汉族，系景洪××房地产开发有限公司工作人员。特别授权代理。
上诉人罗××、王××与上诉人景洪××房地产开发有限公司（以下简称“××公司”）商品房预售合同纠纷一案，罗××、王××和××公司均不服景洪市人民法院（2012）景民二初字第516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月29日对本案进行公开开庭审理。上诉人罗××及其委托代理人魏×，上诉人××公司的委托代理人李榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：2009年7月18日，罗××、王××与王海哨（罗××的前夫）作为乙方与被告景洪××房地产开发有限公司作为甲方签订《商品房购销合同》及补充合同，约定内容如下：罗××、王××和王海哨向××公司购买西双版纳旅游度假区二期曼弄枫片区南联山丽水景苑二区××号房屋；该商品房属框架结构，共3层，建筑面积为225平方米，售价为1750元/平方米，总价款为446250元；××公司应于2010年6月30日前将经建设单位组织验收的商品房交付给罗××、王××，逾期交房的自合同约定的交房时间届满后的次日至实际交房之日止30日内，××公司按每天20元向罗××、王××支付违约金，逾期30日后，××公司按罗××、王××已付款的0.1%乘以逾期天数向罗××、王××支付违约金；该商品房经建设单位组织验收合格后，××公司应当以报纸公告的形式通知罗××、王××办理交接手续。双方除此外，在合同中还作了其他约定。合同签订后，罗××、王××按约定支付了购房款及配套费等合计金额467569元。2010年7月20日，由××公司组织，验收，勘察、设计、施工、监理、建设等五单位同意验收该工程，2010年6月28日，××公司在西双版纳报上刊登了交房公告，通知丽水景苑二区的购房户办理交房手续。后罗××、王××在2011年7月9日办理房屋交接手续时，发现房屋存在质量问题，拒绝接房，将房屋存在的质量问题告知了物业管理公司及××公司公司，并于2011年10月期间就房屋质量问题向西双版纳州质检站进行了投诉。××公司组织设计单位、施工单位对房屋进行了修复，2011年11月8日，××公司、施工单位、监理单位、物管公司对修复工程进行了验收。但罗××、王××仍认为房屋未达到交房条件，遂将××公司诉讼至原审法院。在审理过程中，罗××的前夫王海哨声明，不愿意参加本案诉讼，自愿放弃相关权利。
另，西双版纳瑜兴司法鉴定中心对罗××、王××所购房屋存在的质量问题进行鉴定，该所出具瑜兴司鉴所（2012）造鉴字第18号司法鉴定意见书，鉴定意见为：房屋存在钢筋保护层厚度不够，已超出规范允许值，且钢筋锈蚀存在严重缺陷、混凝土现浇板有贯通性裂缝，影响结构的整体稳定性存在严重缺陷等问题，需要有资质的设计单位出具设计方案，才能计算相应的修复费用。云南博信司法鉴定中心对罗××、王××所购房屋存在的质量问题出具修复方案、对所需的修复费用进行了评估，该所出具云博（2013）鉴字第017号司法鉴定意见书，鉴定意见为：一、质量缺损修复意见包括回填土加固、地面找平、板面修复等（详见鉴定意见书）。二、修复工程造价估算为74756 .76元。
原审法院认为，本案主要争议焦点是××公司是应该承担房屋修复的义务还是向罗××、王××支付修复的费用；房屋不能如期交付是否为××公司的原因，××公司是否应承担逾期交房的责任。
一、罗××、王××、王海哨和××公司双方订立的《商品房购销合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，是应依法保护的有效合同。罗××、王××、王海哨按合同约定支付了房屋价款，××公司应将符合双方合同约定的房屋交付给罗××、王××，故原审法院对罗××、王××要求××公司交付房屋的诉请予以支持。虽然××公司承建的西双版纳旅游度假区二期曼弄枫片区南联山丽水景苑二区××号房屋主体工程通过了验收，但经西双版纳瑜兴司法鉴定中心、云南博信司法鉴定中心鉴定，房屋存在多处质量问题，影响罗××、王××的正常居住与使用。××公司辩称愿意履行修复义务，但考虑到在诉讼之前罗××、王××和××公司之间就房屋维修多次商讨未果，并且××公司在组织施工单位对房屋进行修复后，经鉴定房屋仍未达到正常使用范围，这导致罗××、王××对××公司已经欠缺基本的信任基础，由××公司继续组织房屋的修复工程不利于合同目的实现，故原审法院对××公司的辩称意见不予采纳，对罗××、王××要求××公司按鉴定意见支付房屋维修费的诉请予以支持。
二、根据双方合同约定，交房时间为2010年6月30日前，虽然××公司在此之前刊登了交房公告，但房屋是2010年7月20日才通过验收，故××公司存在逾期交房的行为， 应在2010年7月1日至2010年7月20日之间，按合同约定的每天20元支付罗××、王××违约金420元（20元/天×21天）。关于罗××、王××要求××公司承担2010年7月20日后逾期交房违约金的处理。本案双方争议的房屋经鉴定存在较为严重的质量问题，影响了房屋的正常使用，根据《商品房销售管理办法》第三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。故本案罗××、王××作为买受人拒绝接房的理由成立，××公司应该支付违约金以赔偿罗××、王××的损失。罗××、王××要求按双方合同约定的违约金计算方式支付违约金，××公司则主张公司不存在违约行为，并且纵使法院认定××公司违约，双方约定的违约金也过高，应予以减少。针对双方的主张，原审考虑到：1、罗××、王××不能按期居住使用房屋，主要损失是房租损失；2、该房屋的售价金额为446250元，在已经支持罗××、王××要求××公司支付房屋修复费用的前提下，罗××、王××要求过高的赔偿金额有悖公平原则；3、××公司根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，提出调整减少违约金。综合考虑上述因素，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持”的规定，原审法院结合本地实际的经济状况以及××公司的过错程度，本着有利于生产生活原则，对罗××、王××要求××公司支付2010年7月20日后逾期交房违约金的诉请，酌情支持8万元。即××公司逾期交房应支付给罗××、王××的违约金为80420元（80000元＋420元）。对于罗××、王××要求××公司支付地下辅助层恢复原状的费用、并赔偿因房屋质量问题缩短房屋使用年限造成的损失费用的诉请，因罗××、王××未举证证明相关费用的具体金额，原审法院对罗××、王××的上述诉请不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、景洪××房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内将西双版纳旅游度假区二期曼弄枫片区南联山丽水景苑二区××号房屋交付给罗××、王××；二、景洪××房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向罗××、王××支付房屋修复费用74756 .76元及逾期交房违约金80420元，合计金额155176.76元；三、驳回罗××、王××的其他诉讼请求。案件受理费6099元，由罗××、王××负担3049元，××公司负担3050元；房屋质量鉴定费62000元由××公司负担。
原审判决宣判后，罗××、王××和××公司均不服，向本院提起上诉。罗××、王××上诉要求：1、维持一审判决第一项；2、一审判决第二项改判为：××公司向罗××、王××支付延期交房违约金319949.63元及其房屋修复费74756.79元；3、判决一审、二审诉讼费与鉴定费全部由××公司负担。其理由为：一、一审判决对违约金的认定错误。根据合同第九条的约定，2010年7月1日-7月30日的违约金为30天×20元/天=600元。2010年7月31日-2012年6月13日的违约金为467569元×0.1%×683天=319349.63元，共计为319949.63元。二、一审法院擅自调整违约金数额。本案没有证据证实属于合同法第114条和合同法司法解释二第27条的法定情形，在××公司未主张违约金过高的情况下，一审主动减少违约金，酌情支持8万元，无事实和法律依据，明显放纵××公司违约。
针对上诉人罗××、王××的上诉请求及事实理由，××公司作出以下答辩：一、××公司已经按照双方签订的合同约定履行了交房义务，不存在任何违约行为；二、罗××存在逾期接房的情况；三、罗××、王××购买的商品房已经于验收之日完全具备了合同约定的交房条件，一审鉴定意见的质量问题是因为罗××、王××逾期接房行为所致。
上诉人××公司上诉要求：撤销景洪市人民法院（2012）景民二初字第516号民事判决，改判驳回罗××、王××全部诉讼请求。理由如下：一、一审判决认定事实不清。一是××公司已经严格按照双方合同约定履行了交房义务，不存在任何违约行为；二是罗××、王××存在逾期接房的情况，按照××公司在报纸上发布公告的日期，罗××、王××应在2010年6月28日起30日内接房，但是至今未接房，罗××、王××逾期接房的行为已经构成违约;三是罗××、王××至今未向××公司交纳逾期接房的空置物业管理费16800元和227.5元购房款。根据双方签订的《商品房购销合同补充合同》第五条的约定，罗××、王××向××公司缴清全部购房款及购房相关费用前，××公司不承担逾期交房的违约责任;四是涉案商品房已经于工程验收之日完全具备了合同约定的交房条件。涉案房屋的毁损灭失风险与公告之日起30日后，即2010年7月29日起转由罗××、王××承担，因此一审鉴定意见书中说涉案商品房存在质量问题均系罗××、王××逾期接房行为导致，故相应的责任不应由××公司承担。二、一审适用法律错误。一是涉案房屋仅存在质量瑕疵，且××公司进行了修复，在此条件下并未影响罗××、王××的正常居住使用，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及《商品房销售管理办法》第三十三条的规定，罗××、王××无权拒绝接房并向××公司索要大额的逾期交房违约金。二是涉案房屋购房款总额共计44万元左右，但在罗××、王××无任何经济损失的情况下，一审判决却做出了××公司需向他们支付80420元违约金的判决，远远超过了合同总价的10%。
针对××公司的上诉请求及事实理由，罗××、王××答辩称：一审判决确定的事实正确，××公司存在违约行为。二、一审判决第一项是生效的，因此××公司违反判决第一项拒绝交房，请求二审法院驳回××公司的上诉请求。
在二审中，罗××、王××向本院提交光盘1份，欲证明××公司拒绝交房的事实。
经质证，××公司对该份证据的真实性无异议，但认为××公司不办理接房手续的原因是罗××、王××还尚欠一部分房款，而且一审判决也没有生效。
本院认为，××公司对罗××、王××提交的证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但该份证据所证明的内容与本案诉争的焦点无关联性，本院不予采信。
在二审中，罗××、王××和××公司对一审认定的事实无异议，对一审判决第一项和第二项的房屋修复费用74756.76元无异议。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点为：××公司是否存在逾期交房的违约行为。
本院认为，根据××公司和罗××、王××、王海哨于2009年7月18日签订的《商品房购销合同》第七条：“甲方应于2010年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”的约定，涉案商品房的交房标准为“经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定”。一审采信的瑜兴司鉴所（2012）造鉴字第18号司法鉴定意见书和云博（2013）鉴字第017号司法鉴定意见书，均未针对涉案房屋是否达到合同约定的交房标准进行说明，本院认为罗××、王××未能提供有效证据证明涉案商品房因存在质量问题而未达到合同约定的交房标准。因此，本案××公司实际交房的时间为竣工验收时间，即2010年7月20日。××公司存在延期交房的违约行为，逾期交房的天数为20天（2010年7月1日-2010年7月20日），××公司应按合同第九条约定的每天20元支付罗××、王××违约金400元（20元/天×20天）。一审法院依据《商品房销售管理办法》第三十条的规定，认定2010年7月20日之后××公司仍存在逾期交房的违约行为，并酌情支持罗××、王××80000元损失，本院认为一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，在罗××、王××不主张解除合同权利的情况下，涉案商品房存在的质量问题，属于保修期内的房屋质量问题，罗××、王××不能就此主张延期交房的违约责任，而只能主张修复责任和承担修复费的责任。因此，对罗××、王××提出××公司延期交房的天数为713天（2010年7月1日-2012年6月13日），应支付延期交房违约金319949.63元的主张，无合同依据和法律依据，本院不予支持。对××公司提出罗××、王××存在逾期接房违约行为的抗辩主张，本院予以采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持（2012）景民二初字第516号民事判决书第一项、
第三项；
二、变更景洪市人民法院（2012）景民二初字第516号民事判决第二项为：上诉人景洪××房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人罗××、王××支付房屋修复费用74756.76元及逾期交房违约金400元，合计金额75156.76元。
二审案件受理费8313元，由上诉人罗××、王××负担6533元，由上诉人景洪××房地产开发有限公司负担1780元。一审案件受理费6099元，由上诉人罗××、王××负担4880元，由上诉人景洪××房地产开发有限公司负担1219元。房屋质量鉴定费62000元由景洪××房地产开发有限公司负担。景洪××房地产开发有限公司预交的二审案件受理费，由上诉人罗××、王××迳付景洪××房地产开发有限公司，本院不另行清退。
本判决为终审判决。
如果负有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。
审 判 长 蒋荣春
代理审判员 朱江舟
代理审判员 罗 菲
二〇一四年十月二十日
书 记 员 玉 哈