上诉人（原审被告）罗晖，男，哈尼族。
委托代理人王金莲，律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）高峰，男，彝族。
被上诉人（原审原告）高文慧，女，彝族。
被上诉人（原审被告）段余，男，彝族。
被上诉人（原审被告）浦丽萍，女，汉族。
上诉人罗晖因与被上诉人高峰、高文慧、段余、浦丽萍房屋买卖合同纠纷一案，不服勐腊县人民法院作出的（2013）腊民二初字第264号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年5月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月11日公开开庭审理了本案。上诉人罗晖及其委托代理人王金莲，被上诉人高峰、高文慧、段余、浦丽萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：2007年7月31日，罗晖（甲方）与浦丽萍（乙方）签订《售房协议》，协议约定：甲方将坐落于勐腊县××乡××站内一套150平方米的现房作价160000元卖给乙方；甲方将该房右侧的空地给乙方使用；该房转让4年以后5年内过户给乙方，并约定了违约金50000元及其他的权利义务。合同签订后，浦丽萍分期至2007年12月24日已将购房款160000元全部支付给罗晖。该房产系浦丽萍与段余夫妻关系存续期间所购置。2011年1月18日浦丽萍、段余（甲方）与高峰、高文慧（乙方）及罗晖（丙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将坐落于勐腊县××乡××站一幢砖混结构，建筑面积为120.58平方米的房屋作价220000元出售给乙方；甲方与丙方于2011年9月20日自丙方贷款到期时再办理过户手续，因此该房产仍登记在丙方名下；该房屋土地使用权系划拨取得，转让房屋一并转让土地使用权；并在该合同第4条约定丙方于公积金贷款到期日（2011年9月20日）后1个月内由甲方、丙方配合乙方办理过户手续，过户费用全部由甲方承担，如因产权发生纠纷由责任方承担；第5条约定乙方未按约定支付房款，自逾期之日按应付房款的千分之五每日计违约金，如不能按约定交付房屋或办理房产证及其他手续，甲方自逾期之日起应按乙方已付房款的千分之五每日计付违约金，丙方对此承担连带责任；如因他方纠纷导致乙方于2012年7月31日不能取得房屋产权证，甲方应退还乙方所付的房款，并应赔偿自乙方付款时按所付款金额日千分之五计付违约金。签订《房屋买卖合同》的当日，段余、浦丽萍（甲方）与高峰、高文慧（乙方）还签订《购房补充协议》，协议约定浦丽萍、段余将自罗晖处购买的房产及在该房产右侧空地自建的伙房一并转让给高峰、高文慧夫妻。高峰、高文慧于2011年1月18日支付浦丽萍购房款200000元后并入住该房。
另查明，涉案的房产坐落于勐腊县象明乡农业综合站，房屋所有权证号为勐腊县房产证××乡字第××号，房屋为2层砖混结构的住房，建筑面积120.58平方米，土地使用权系划拨所得，房屋所有权人为罗晖。该房屋至今未办理过户手续。
原审法院认为，关于罗晖、段余、浦丽萍是否应当将证号为××乡字第××号住房过户给高峰、高文慧，段余、浦丽萍是否应承担过户费用的问题。高峰、高文慧与段余、浦丽萍双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，双方应接受合同的约束，恪守合同权利、义务。因双方在合同中已明确约定在罗晖公积金抵押贷款到期（2011年9月20日）后，罗晖、段余、浦丽萍应当配合高峰、高文慧办理过户手续，过户费用由段余、浦丽萍负担，故罗晖、段余、浦丽萍应当协助高峰、高文慧办理房产过户手续，段余、浦丽萍还应承担过户费用。对高峰、高文慧要求罗晖、段余、浦丽萍配合办理房屋过户及要求段余、浦丽萍承担过户费用的诉讼请求，原审法院予以支持。关于罗晖、段余、浦丽萍是否构成违约、是否应当连带承担违约责任，违约金64900元是否过高需要调整的问题。罗晖、段余、浦丽萍和高峰、高文慧约定的过户期满后，未按约定办理过户手续，致使高峰、高文慧至今未取得相关权属证书，其行为已构成违约。高峰、高文慧要求罗晖、段余、浦丽萍连带支付违约金的诉讼请求，符合三方的约定，且不违反法律规定，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。虽然本案房屋买卖合同对违约金计算方式作了明确约定，但高峰、高文慧主张的违约金按日千分之五计算的违约金明显过高。结合本案实际情况，高峰、高文慧已在支付购房款后入住房屋，故罗晖、段余、浦丽萍认为违约金过高要求调整的主张符合法律规定，原审法院予以采信。对高峰、高文慧诉请的违约金，原审法院以高峰、高文慧已付款200000元按中国人民银行同期同类贷款利率6.4%计算支持自2011年10月20日起至2013年8月14日止，共计23285.48元。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案房屋一直登记在罗晖名下，高峰、高文慧与罗晖、段余、浦丽萍签订合同约定罗晖对不能办理房屋所有权过户承担连带责任的目的是为了更好的实现房屋所有权的变动，符合实际情况，故对该辩解，原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用＜中国人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、罗晖、段余、浦丽萍于判决生效之日起30日内履行将房产证号为勐腊县房产证××乡字第××号房屋过户给高峰、高文慧的义务；过户费用由段余、浦丽萍负担。二、罗晖、段余、浦丽萍于判决生效之日起10日内连带支付高峰、高文慧违约金23285.48元。案件受理费5574元，减半收取2787元，由罗晖负担1394元，段余、浦丽萍负担1393元。
一审宣判后，罗晖不服向本院提起上诉。请求：撤销一审判决，驳回高峰、高文慧的诉讼请求。事实与理由是：一审法院认定《房屋买卖合同》合法有效是完全错误的。首先，《房屋买卖合同》违反了《城市房地产转让管理规定》第十条的规定“划拨土地房产转让时经有权批准的人民政府批准，可以……”。本案所争议房产的土地属划拨，高峰、高文慧均不属国有单位职工，转让该房产时应当经有管理权的人民政府批准。正因为未经批准，现在要办理相关房产、土地过户是无法完成的目标。根据《合同法》的规定，上诉人与被上诉人签订的合同属于无效合同，应按无效合同的相关规定处理。其次，无效合同至始无效。即便认定上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》有效，上诉人罗晖也不存在违约，不应当连带承担违约责任。按双方签订的《房屋买卖合同》的约定，上诉人罗晖只是协助段余、浦丽萍办理房产转让过户的义务，费用由段余、浦丽萍负担，实质上罗晖只要到场，签字即可。现在房产不能过户，一是土地不能过户；二是段余和浦丽萍不作为导致。上诉人不存在违约的情况，一审法院判决上诉人承担连带责任是错误的。
被上诉人高峰、高文慧辩称，上诉人罗晖认为本案所涉的《房屋买卖合同》违反《城市房地产转让管理规定》，属于无效合同完全是对法律的错误理解。根据《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。高峰、高文慧和罗晖以及段余、浦丽萍于2011年1月18日签订的《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，并不违反法律规定，合同合法有效，依法应受法律保护。根据国家政策，福利房或房改房经过五年均可对外出售或转让，对购买人并没有特殊要求，是否是国有单位职工并不影响合同效力，罗晖主张的土地不能过户的观点是不能成立的。《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”根据三方签订的《房屋买卖合同》的约定，罗晖和段余、浦丽萍应当协助高峰、高文慧办理过户手续，段余、浦丽萍还应承担过户费用，该合同第五条明确约定罗晖对违约承担连带责任。然而罗晖和段余、浦丽萍并没有按照合同约定履行义务，致使高峰、高文慧至今不能将所购房屋过户到自己名下。罗晖和段余、浦丽萍的行为明显构成违约，应承担违约责任，一审法院支持高峰、高文慧诉讼请求，于法有据，也符合三方在合同中的约定。罗晖认为其不存在违约，不应承担连带责任的观点完全是推卸责任，高峰、高文慧所购房屋至今尚在罗晖名下，经多次找罗晖协助办理过户手续。但罗晖置之不理，造成至今房屋未过户，罗晖的行为属严重违约，罗晖应按三方签订的合同约定承担连带责任。因此，一审法院判决罗晖承担连带责任并无不当。
被上诉人段余辩称，其与浦丽萍原系夫妻，2007年7月31日，罗晖将其位于勐腊县××乡××站的房屋以16万元的价格出售给段余与浦丽萍，并签订了《售房协议》。2011年1月18日，段余与浦丽萍将从罗晖处受让的房屋以22万元的价格转让给高峰和高文慧，同日，段余和浦丽萍（作为甲方）与高峰和高文慧（作为乙方）以及罗晖（作为丙方）三方签订了《房屋买卖合同》。由于该房产登记在罗晖名下，罗晖使用该房产进行了公积金贷款抵押，罗晖的公积金贷款于2011年9月20日到期。2011年9月20日罗晖还清贷款后，拒绝将房产过户到高峰、高文慧名下，其与浦丽萍多次找罗晖，要求罗晖将房产过户到高峰、高文慧名下，但罗晖仍然拒绝过户。段余已经尽到合同义务，请二审法院认定《售房协议》合法有效，判决罗晖履行协议，并支付违约金及相关费用。
被上诉人浦丽萍辩称，2007年7月31日，罗晖将其位于勐腊县象明乡农业综合站的房屋以16万元的价格出售给浦丽萍，双方签订了《售房协议》，签订协议当天浦丽萍向罗晖支付8万元购房款，同年12月12日、12月24日浦丽萍分两次向罗晖分别支付购房款6万元和2万元。截止2007年12月24日浦丽萍已经向罗晖付清了购房款16万元。2011年1月18日高峰、高文慧作为买方与段余、浦丽萍作为卖方及罗晖（原房主），三方签订了《房屋买卖合同》，合同约定，在2011年9月20日罗晖的贷款到期后一个月内段余、浦丽萍和罗晖应当配合高峰、高文慧将该房屋的产权过户到高峰、高文慧名下。该合同约定了三方的其他权利义务。2011年9月20日后，浦丽萍多次找罗晖沟通，要求罗晖将房产过户到高峰和高文慧名下，但罗晖拒绝过户，浦丽萍已经积极去履行义务，但是客观上履行不能，应当免责。罗晖不如实履行合同义务，给浦丽萍和高峰、高文慧所造成的损失应当负全部法律责任。赔偿浦丽萍和高峰、高文慧所造成的一切损失。
归纳双方当事人的观点，双方当事人主要争议焦点是：一、段余、浦丽萍与高峰、高文慧及罗晖三方签订的《房屋买卖合同》是否有效；二、登记在罗晖名下的房产证号为勐腊县房产证××乡字第××号房产是否应当过户至高峰和高文慧名下，过户费用应如何承担；三、罗晖和段余、浦丽萍是否应当对高峰、高文慧支付违约金，应当支付多少违约金。
二审中上诉人罗晖和被上诉人段余、浦丽萍及高峰、高文慧对一审确认的法律事实均无异议，对各方无异议的事实，本院予以确认。
二审中上诉人与被上诉人均未提交新的证据。
针对上述争议焦点，本院评判如下：
一、关于段余、浦丽萍与高峰、高文慧及罗晖三方签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。
本院认为，段余、浦丽萍与高峰、高文慧及罗晖三方签订的《房屋买卖合同》是三方真实意思表示，上诉人罗晖认为：“《房屋买卖合同》违反了《城市房地产转让管理规定》第十条的规定‘划拨土地房产转让时经有权批准的人民政府批准，可以……’。”但该规定第十条内容并非上诉人罗晖引用的内容，只有《城市房地产转让管理规定》第十二条的规定是：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，……” 该规定不属于效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”因此，上诉人罗晖主张《房屋买卖合同》无效的理由不能成立。段余、浦丽萍与高峰、高文慧及罗晖三方签订的《房屋买卖合同》是各方的真实意思表示，内容真实，不具有合同无效的情形，不违反法律规定，该合同是合法有效的合同。
二、关于登记在罗晖名下的房产证号为勐腊县房产证××乡字第××号房产是否应当过户至高峰和高文慧名下的问题。
本院认为，罗晖于2007年7月31日已将其名下的房产证号为勐腊县房产证××乡字第××号房产以16万元转让给段余、浦丽萍，浦丽萍已经按照协议向罗晖付清了房屋转让款16万元。2011年1月18日段余和浦丽萍将从罗晖处受让的上述房屋以22万元的价格转让给高峰和高文慧，并且段余、浦丽萍与高峰、高文慧及罗晖三方签订的《房屋买卖合同》，该合同明确约定“ 房屋产权在贷款到期后（2011年9月20日）一个月内，甲方（段余和浦丽萍）和丙方（罗晖）应当配合过户至乙方（高峰、高文慧）名下，过户费用全部由甲方承担，在房产领证后一个月内，甲方和丙方应当配合将水、电、物业管理手续过户至乙方名下，如存在产权纠纷造成的一切损失，由责任方承担。”该房产转让行为合法有效，应受法律保护。高峰和高文慧已经按照合同约定支付了20万元购房款。段余、浦丽萍和罗晖应当按照合同约定将房产变更至高峰和高文慧名下，段余和浦丽萍应当按照合同约定承担过户费用。
三、关于罗晖和段余、浦丽萍是否应当对高峰、高文慧支付违约金，应当支付多少违约金问题。
本院认为，按照段余、浦丽萍与高峰、高文慧及罗晖三方签订的《房屋买卖合同》的约定，2011年9月20日后一个月内，段余、浦丽萍和罗晖应当配合将房产过户至高峰、高文慧名下，房产过户费全部由段余、浦丽萍承担，如不能按约定交付房屋或办理房产证及其他手续，罗晖对此承担连带责任。段余、浦丽萍以及该房屋原产权人罗晖应当按照合同约定将房产及时过户至高峰、高文慧名下，但至今该房产仍未过户至高峰、高文慧名下，段余、浦丽萍以及罗晖已经构成违约，应当向高峰、高文慧连带承担违约责任。鉴于罗晖认为违约金约定过高，请求法院予以减少。原审法院结合高峰、高文慧的实际损失，以高峰、高文慧已付房款20万元按照中国人民银行同期同类贷款利率6.4%从2011年10月20日起计算至2013年8月14日止，共计23285.48元，并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。上诉人罗晖的上诉理由不充分，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5574元，由上诉人罗晖负担。
本判决为终审判决。
本判决自送达双方当事人后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审法院申请强制执行。
审 判 长 蒋 荣 春
代理审判员 朱 江 舟
代理审判员 罗 菲
二○一四年七月十七日
书 记 员 刀 建 林