云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

 

（2013）西民一终字第386号 

 

上诉人（原审被告、反诉原告）西双版纳中元房地产开发有限公司。

法定代表人蒋中才。

委托代理人高慧明，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。

被上诉人（原审原告、反诉被告）西双版纳创兴物业管理有限公司。

法定代表人陈纯武。

委托代理人周晓柱，男，汉族，1966年5月21日出生，特别授权代理。

委托代理人王家元，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。

上诉人西双版纳中元房地产开发有限公司（以下简称中元公司）因与被上诉人西双版纳创兴物业管理有限公司（以下简称创兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2012）景民一初字第374号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

原审法院经审理确认的本案事实是：创兴物业公司于2007年3月10日就位于景洪市的“金山绿水小区”与中元公司签订了《前期物业委托合同》，该合同中约定由创兴物业公司为“金山绿水小区”提供物业服务，并对物业服务费的收取、支付标准、范围及计算方式等权利义务进行了明确约定；其中第六条中约定：物业管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积按1.1元/月/平方米交纳；第七条中约定：业主应于入伙通知书内规定的入伙之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（中元公司）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由甲方（中元公司）全额交纳；物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应当在每年1月份的1日到10日交清。第十一条和第十二条中约定了物业共用部位、共用设施设备的查验、移交及存在问题的解决办法。第二十二条中约定：甲方（中元公司）业主或物业使用人违反合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应及时补交并从逾期之日起每日按其所未缴纳费用的3‰交纳滞纳金。合同还约定了绿化养护管理的内容。合同期限自2007年3月10日起至2010年3月9日止。

前述合同签订后，创兴物业公司于2009年1月1日开始为景洪市“金山绿水小区”提供物业服务。中元公司的工作人员杨天艳分别于2010年9月14日、2011年2月24日、2011年6月10日和2012年3月16日签收了创兴物业公司为小区管理和催收物业管理费而向中元公司发出的3份工作联函和1份空置时段物业管理费统计表。在创兴物业公司履行合同期间，曾通过工作联函等方式就绿化移交问题与中元公司进行协调，但中元公司始终未将绿化移交给创兴物业公司，创兴物业公司也未对“金山绿水小区”的绿化进行养护管理。合同到期后，创兴物业公司继续为该小区提供物业服务，直到2012年7月1日才撤出“金山绿水小区”。

在创兴物业公司自2009年1月到2012年7月（共41个月）对“金山绿水小区”进行管理期间，中元公司共计有26套房屋存在空置现象，每套房屋空置的时间不等（具体情况详见附表），中元公司应当为“金山绿水小区”空置房屋向创兴物业公司支付物业服务费127790元。创兴物业公司通过发工作联系函或其他形式多次与中元公司进行协商，催收物业管理费用，但中元公司至今仍然未支付前述款项。

原审法院认为，关于创兴物业公司与中元公司签订的《前期物业委托合同》是否合法有效、前述合同期满后是否还有约束力、中元公司是否应当支付创兴物业公司物业服务费136005.18元的问题，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。中元公司所引用的《物业管理条例》第二十四条第二款规定不属于效力性强制性规定，本案中，不因创兴物业公司于2007年3月10日就位于景洪市的“金山绿水小区”与中元公司签订的《前期物业委托合同》有效而损害国家或者社会公共利益，该《前期物业委托合同》不具有无效的情形，也不具有可变更、可撤销或者效力待定的情形，因而是有效的合同。前述合同于2010年3月9日到期后，双方未达成新的协议，创兴物业公司继续履行了前述合同中约定的义务，该合同变为不定期合同，继续对双方当事人产生约束力。中元公司答辩称该合同无效的观点不成立，对此原审法院不予支持。根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，创兴物业公司与中元公司在《前期物业服务合同》第七条中约定纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因中元公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由中元公司交纳，在创兴物业公司自2009年1月到2012年7月对该物业进行管理期间，产生物业管理费用127790元，该费用应当由中元公司支付给创兴物业公司，原审法院对创兴物业公司主张物业管理费的请求予以部分支持。

关于创兴物业公司起诉2010年5月3日前的物业管理费是否超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，中元公司与创兴物业公司在《前期物业委托合同》第七条中约定业主应于入伙通知书内规定的入伙之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因中元公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由中元公司交纳。双方约定的交纳时间为每年的1月11日之前。创兴物业公司于2009年1月1日开始为景洪市“金山绿水小区”提供物业服务，中元公司应当于2009年1月11日前对相应的房屋交纳物业管理费，因而创兴物业公司对中元公司的诉讼时效应当从2009年1月11日起计算。根据《民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定，具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的。本案中，杨天艳于2010年9月14日、2011年2月24日和2012年3月16日签收的工作联函和空置时段物业管理费统计表中，均包含了创兴物业公司向中元公司催收物业管理费的内容，属于诉讼时效中断的情形，产生诉讼时效中断的效力。因而创兴物业公司的起诉未超过法定的诉讼时效，对中元公司辩解创兴物业公司的起诉已经超过了诉讼时效的主张，原审法院不予支持。

关于创兴物业公司是否应当赔偿中元公司100000元损失并承担违约金45012元的问题，本案中，中元公司与创兴物业公司在《前期物业委托合同》约定了绿化养护管理的内容，在创兴物业公司履行合同期间，曾就绿化移交问题与中元公司进行协调，但中元公司始终未将绿化移交给创兴物业公司，创兴物业公司也未对“金山绿水小区”的绿化进行养护管理。双方以行动对合同中的约定进行了变更。中元公司主张创兴物业公司应当赔偿其草坪绿草枯黄、15棵大树枯死的损失100000元的反诉请求，没有事实根据，原审法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，中元公司与创兴物业公司在合同中约定了违约责任，但中元公司提交的证据无法证明创兴物业公司存在违约行为，其主张创兴物业公司应当承担违约金45012元的反诉请求没有事实根据，原审法院不予支持。

综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决西双版纳中元房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付西双版纳创兴物业管理有限公司物业管理费127790元。驳回西双版纳创兴物业管理有限公司的其它诉讼请求和西双版纳中元房地产开发有限公司的反诉请求。

原审判决宣判后，原审被告、反诉原告西双版纳中元房地产开发有限公司向本院提起上诉，认为原审认定事实错误，请求撤销一审判决，依法驳回被上诉人创兴物业公司的诉讼请求，支持上诉人中元公司的反诉请求。其主要上诉理由如下：一审认定事实错误。创兴物业公司确实因为物业管理服务达不到《前期物业委托合同》的要求造成了中元公司的各类损失。双方于2007年3月10日签订的《前期物业委托合同》第二条约定被上诉人服务内容二项为“公共绿化的养护和管理及物业共同部位、共同设施设备的维修、养护和管理。”第四条约定“公布物业服务费收支情况，每年至少2次书面征询业主对物业服务意见，保证满意率达80%以上。每周至少2次巡查小区房屋，每半年至少一次对房屋进行维修养护。对违规私搭擅自改变房屋用途及时劝阻并报告有关部门，小区24小时有人值班，每2小时至少巡查一次。小区公共场所卫生每日清扫1次，对草坪、花卉、树木定期清除绿地、杂物”等。而创兴物业公司却仅于2009年1月才派人到“金山绿水”小区开展物业管理，对于小区管理极不负责，长期只派1名保安值班。为此，造成小区垃圾满地，草坪枯黄，15棵大树枯死，造成上诉人约10万元损失，理应由被上诉人赔偿。被上诉人因物业管理服务达不到双方签订合同的第二条、第四条约定的服务内容和质量标准，依照合同第21条约定，被上诉人应按照一年物管总费用的10%，向上诉人支付违约金45012元。

被上诉人创兴物业公司答辩称：上诉人的上诉请求不成立。上诉人提出的绿化部分的大树损失，创兴物业公司多次要求中元公司将大树及绿化交给物业公司，中元公司答复尽快移交但未进行移交，一直是另一家绿化公司管理；上诉人中元公司认为创兴物业公司达不到合同第2条、第4条约定的服务内容和质量标准，没有事实依据，小区没有任何一起投诉称对创兴物业公司的物业服务不满意。

二审审理过程中，上诉人中元公司对一审法院认定事实无异议，但认为原审遗漏认定“合同约定了前期物业管理服务质量标准。”被上诉人对原审认定的事实无异议。对双方当事人无异议的事实本院予以确认。

二审审理过程中，双方当事人均未提供新证据证实其主张。

经本院审查，双方当事人签订的《前期物业委托合同》第四条对前期物业管理服务质量标准进行了约定，对此约定本院予以确认。

归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：中元公司是否应当支付创兴物业公司房屋空置期间的物业服务费127790元？创兴物业公司是否应当赔偿中元公司各类损失100000元？创兴物业公司是否应当给付中元公司违约金45012元？

本院认为，当事人应该按照约定全面履行自己的义务。中元公司与创兴物业公司在《前期物业服务合同》第七条明确约定纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因中元公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由中元公司交纳，在创兴物业公司自2009年1月到2012年7月对“金山绿水”小区控制房屋进行管理期间产生的物业管理费用127790元应由中元公司交纳。中元公司与创兴物业公司签订的《前期物业委托合同》约定了绿化养护管理的内容，在合同履行期间，创兴物业公司曾就绿化移交问题与中元公司进行协调，中元公司2010年11月24日出具给创兴物业公司的《工作复函》的内容也能够证明当时对绿化部分还未交接，中元公司未能提供证据证实2010年11月24日后将小区的绿化维护管理移交给了创兴物业公司，中元公司也未举证证实创兴物业公司存在违约行为，其主张创新物业管理公司应当赔偿草坪绿草枯黄、15棵大树枯死的损失共100000元及要求创兴物业公司承担45012元违约金的诉讼请求没有事实依据，原审法院未予支持并无不当。

综上所述，原审审理程序合法、认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求及理由不成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4800元，由上诉人西双版纳中元房地产开发有限公司负担。一审案件受理费按一审判决收取。

本判决为终审判决。

本判决送达双方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不主动履行判决，享有权利的当事人可在本判决生效之日起二年内向原审人民法院申请强制执行。

 

 

 

审  判  长    刘树华       

审  判  员    吕  勇        

审  判  员    陈  瑜        

    

二Ｏ一四年三月二十七日     

    

书  记  员    陈  勇