云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民二终字第26号
上诉人(原审被告及反诉原告)西双版纳景丰房地产开发有限责任公司。
委托代理人姜涛，云南××律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人(原审原告及反诉被告)张致荣，男，湖南省祁东县人。
被上诉人(原审原告及反诉被告)何冰，男，云南省墨江县人。
二被上诉人共同委托代理人赵龙，云南××律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人西双版纳景丰房地产开发有限责任公司（以下简称景丰公司）因与被上诉人张致荣、何冰商品房预售合同纠纷一案,不服景洪市人民法院（2013）景民二初字第612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月18日公开开庭审理了本案。上诉人景丰公司的委托代理人姜涛，被上诉人张致荣、何冰的共同委托代理人赵龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院确认的本案事实：2009年2月24日，张致荣、何冰与景丰公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》，购买“岭秀映象二期”住宅一套，合同约定房屋总价款为86.571万元，房屋参考建筑面积为288.57平方米，交房时间为2009年8月30日前，如未按期交房，景丰公司按张致荣、何冰已付款的0.01％乘以逾期天数支付违约金，景丰公司应当以西双版纳州报形式通知张致荣、何冰办理交接手续，由于张致荣、何冰原因未能按期交接房屋的责任由张致荣、何冰承担等内容。协议第七条约定，张致荣、何冰使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，不得擅自改变物业外观，不得擅自增加改变外观形象的一切附属物。张致荣、何冰按约支付了购房款，但景丰公司未按约定时间向张致荣、何冰交付房屋，双方到2011年10月14日办理了房屋交接手续。此外，景洪市法院生效的(2010)景民二初字第597号及(2012)景二初字第205号判决书确认，景丰公司2010年6月28日在西双版纳州报刊登交房公告，“岭秀映象二期”390平方米的房屋经鉴定2010年度的月租金为2285元、2012年度的月租金为2566元。
一审法院认为，双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，属有效合同，双方应按约定履行。由于景丰公司未按约定时间交付房屋应承担违约责任，所以对张致荣、何冰要求景丰公司支付逾期交房违约金的诉请予以支持，逾期天数从合同约定的交房次日2009年8月31日算至景丰公司登报公告之日2010年6月28日止，共计303天。由于景丰公司认为约定的违约金过高，要求按实际损失予以减少，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十七条规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持”，第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过份高于造成的损失”，所以，景丰公司提出以该房屋租金标准来认定损失的主张成立，由于双方均同意参照景洪市法院生效的(2010)景民二初字第597号及(2012)景二初字第205号判决书对同地段房屋鉴定的月租金金额，按房屋面积比例予以酌减作为本案房屋租金金额，所以，张致荣、何冰所购房屋的月租金为1690元(288.57平方米／390平方米×2285元)，故景丰公司逾期交房应支付张致荣、何冰违约金为：(1690元／月÷30天×303天)×130％=22190元。对于景丰公司的反诉请求，合同约定由于景丰公司的原因，未能按期交接房屋的，责任由景丰公司承担，由于张致荣、何冰的原因，未能按期交接房屋的，责任由张致荣、何冰承担。所以，在景丰公司逾期交房的违约问题未妥善解决前，张致荣、何冰拒绝与景丰公司办理房屋交接手续的抗辩有理，故对景丰公司要求张致荣、何冰支付逾期接房违约金的诉请不予支持。此外，由于景丰公司未充分有效证明张致荣、何冰对房屋的装修改变了房屋的主体结构等问题，根据“谁举张、谁举证”原则，景丰公司应承担举证不利后果，故对景丰公司要求张致荣、何冰恢复房屋原状的诉请亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、景丰公司在判决生效之日起十日内支付张致荣、何冰逾期交房违约金22190元；二、驳回景丰公司的反诉请求。本诉受理费1477元，由张致荣、何冰负担738元，景丰公司负担739元。反诉受理费391元，由景丰公司负担。
一审判决宣判后，景丰公司不服，向本院提起上诉。请求：1撤销一审判决第二项；2、判令被上诉人向上诉人支付逾期接房违约金23650元(473天×50元)；3、被上诉人擅自修改房屋主体结构、外观的行为违反双方合同约定，判令被上诉人将房屋恢复原状。其主要上诉理由：一、上诉人2010年6月28日在西双版纳报上公告通知业主接房，但被上诉人无正当理由迟迟不接房，直到2011年10月14日才办理接房手续，双方签订的《商品房购销合同》约定，由于被上诉人原因逾期交接房屋的，每逾期一天按50元向上诉人承担违约责任。逾期接房时间自2010年6月28日至2011年10月13日共计473天，逾期接房违约金为23650元(473天×50元)，既然一审认为上诉人逾期交房违约应向被上诉人承担违约金，则被上诉人逾期接房也应向上诉人承担违约金。二、双方签订的《补充协议》约定，被上诉人使用间不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，不得擅自改变物业外观，不得擅自增加改变外观形象的一切附属物。被上诉人接房后，擅自将房屋的外观做了修改，私自搭建多间房屋，使房屋的原始结构发生改变，严重影响小区外观，应将房屋恢复原状，一审回避该约定，认为上诉人未提供被上诉人改变房屋主体结构等问题的证据，而驳回上诉人的主张明显执法不公。
被上诉人张致荣、何冰答辩称：被上诉人在一审已证明不存在逾期接房问题，并且在交房问题未弄清前不接房也是有理由的，被上诉人在征得物管同意后才更改房屋外观，所以上诉人的上诉事实理由不成立。
二审中，双方当事人对一审认定的事实均无异议。本院对一审认定的事实予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：被上诉人是否应承担逾期接房的违约金；被上诉人是否违反合同约定擅自修改房屋主体结构及外观而应承担恢复房屋原状责任。
二审中，各方当事人均未提供新证据证实各自主张。
本院认为，一、关于被上诉人是否应承担逾期接房违约金的问题。本案中，上诉人于2010年6月28日在西双版纳报刊登交房公告后，被上诉人在2011年10月14日才与上诉人办理完接房手续确实存在延迟接房情况，虽然被上诉人对其延迟接房问题提出系由于上诉人延迟交房问题未解决而造成的解释没有提供充分证据证实，但鉴于上诉人亦确实存在延迟交房情况，再结合被上诉人在一审提供的交房程序书中，经办人“叶丽华”于2010年7月4日签字一栏处载明：“到接待组审核交房资格、签到。接房资格审查合格，已签到。”等内容，表明被上诉人实际在2010年7月4日即到过上诉人处办理接房手续，所以，在无其他证据情况下，被上诉人对延迟接房的解释符合常理，同时亦表明被上诉人2011年10月14日接房并非其无故延迟接房，在此情况下，因双方在《商品房购销合同》中约定，由于被上诉人的原因，未能按期交接房屋的，责任由被上诉人承担，为此，在不能认定被上诉人属单方原因造成延迟接房情况下，上诉人提出由被上诉人承担逾期接房违约金的主张理由不充分，不能成立。二、关于被上诉人是否违反合同约定擅自修改房屋主体结构及外观而应承担恢复房屋原状责任的问题。虽然双方在补充协议中约定，被上诉人在使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，不得擅自改变物业外观，不得擅自增加改变外观形象的一切附属物。由于上诉人未提交充分证据证明被上诉人改变了该房屋的主体、承重结构和用途，并且被上诉人对该房屋的装修及部分改动又得到了物业管理公司的同意，并非属被上诉人擅自更改房屋，所以，上诉人提出被上诉人擅自修改房屋主体结构及外观行为的理由并不充分，同时其要求被上诉人承担恢复房屋原状责任的请求亦不能成立。
综上所述，上诉人景丰公司的上诉主张理由不充分，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费946元，由上诉人西双版纳景丰房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
本判决自送达双方当事人后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审法院申请强制执行。
审 判 长 蒋 荣春
审 判 员 张 少 明
审 判 员 岩 罕 巴
二Ｏ一四 年 三 月 十三 日
书 记 员 刀 建林