房屋买卖合同解除权的行使期限问题
访问次数 : 发布时间 :2015-03-17
------上诉人罗开兴与被上诉人鲁朝山房屋买卖合同纠纷案
【要点提示】
房屋买卖合同解除权的行使期限问题。
【案件索引】
云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院（2014）西民二终字第66号
【基本案情】
上诉人（原审被告）：罗开兴，男，云南省墨江县人，农民。
委托代理人邹光云，一般授权代理。
被上诉人（原审原告）：鲁朝山，男，云南省景洪市人，农民。
委托代理人曹珊，特别授权代理。
2003年1月罗开兴与鲁朝山协商，罗开兴自愿购买鲁朝山位于普文镇城子村委会纳龙村民小组的一套房改房。双方约定总金额为6000元，其中罗开兴向鲁朝山支付现金1500元；代其偿还信用社贷款3000元；代其偿还个人欠款1500元。其后，鲁朝山向罗开兴交付了房屋，但罗开兴只代鲁朝山偿还个人欠款1500元，其余4500元一直未支付，现鲁朝山以此为由，请求判令解除原被告之间的购房协议。
本案的争议焦点是：上诉人罗开兴是否已付清了房款。是否应解除上诉人罗开兴与被上诉人鲁朝山口头签订的购房协议。
【法院裁判要旨】
一审景洪市人民法院认为：鲁朝山与罗开兴口头签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均有约束力。现罗开兴未按照合同约定履行全部付款义务，其行为已构成违约，且罗开兴经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系对其民事诉讼权利的自动放弃，故鲁朝山请求判令解除与罗开兴之间购房协议的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：解除鲁朝山与罗开兴口头签订的购房协议。
二审西双版纳州法院认为：关于上诉人罗开兴是否已付清了房款的问题，因现有证据只能证实罗开兴代鲁朝山偿还了个人欠款1500元，鲁朝山提供的证据不能证实已支付了其余4500元房款，故二审法院认为，上诉人罗开兴未付清全部房款。
关于本案能否解除双方口头签订的购房协议的问题，二审法院认为，本案主要涉及的是房屋买卖合同解除权的行使期限问题。合同解除权属于形成权，应受到除斥期间的限制，如经过合理期限不行使，解除权则归于消灭。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限的，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中，当事人没有约定解除权的行使期限，虽然鲁朝山认为其已多次向罗开兴追要房款，罗开兴系以房款已付清为由拒绝支付。但从双方达成口头协议至本次诉争发生之日，长达十年时间，已远远超过了行使解除权的合理期限。退而言之，即使鲁朝山没有进行过催告，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，解除权行使期限为解除权发生之日起一年。根据鲁朝山提供的《贷款到期通知书》，农村信用社早在2003年12月就已通知其欠款未归还，故即使鲁朝山享有解除权，但其长达十年才行使权利，其解除权早已丧失。且从双方达成协议起，房屋就交付给了罗开兴，后罗开兴又将该房屋转卖给了马连珍居住使用，现鲁朝山主张解除合同，明显涉及到第三人的合法权益，也与解除权行使期间的立法目的不符。其可向罗开兴另行主张债权。
综上所述，一审判决认定事实部分不清，适用法律不当，应予纠正。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销景洪市人民法院（2014）景民二初字第74号民事判决。二、驳回被上诉人鲁朝山的诉讼请求。
【案件评析】
本案主要涉及的是房屋买卖合同解除权的行使期限问题，在审理此类案件时，即使当事人未出庭，未提出解除权的行使期限，法院也应主动审查解除权的行使期限。
合同解除权的行使期限不同于诉讼权的行使期限，是属于一种形成权，应受到除斥期间的限制，无中止、中断、延长等事由，如经过合理期限不行使，解除权则自动归于消灭。如解除权人长期拥有合同解除权，但其既不行使也不放弃，则合同随时有被解除的可能，将使合同各方当事人的关系长期处于不稳定的状态。为了尽快维护民事法律关系的稳定，在当事人没有约定解除权的行使期限时，法律规定了解除权行使期限，即对方当事人没有催告的，解除权行使期限为解除权发生之日起一年。即使鲁朝山享有解除权，但其长达十年才行使权利，其解除权早已丧失。且本案涉及的房屋早已被罗开兴转卖给第三人，第三人一直居住使用至今，对该房屋享有合法的物权，鲁朝山对罗开兴享有的是债权，而非物权，因此，鲁朝山可向罗开兴另行主张债权，其主张的合同解除权早已超过了法律规定行使期限。
（州法院 陈芳）