2014年12月15日，周某与某公司签订三份《中国勐海（国际）普洱茶都项目定购单》，约定周某购买某公司开发的两套商品房，周某应于2014年12月15日前携带相关证件及资料到售楼中心签订正式购房合同并支付总房款100%。2013年11月25日，周某共支付了三套商品房的定金共计300000元，2014年12月16日，周某共支付三套房屋的总房款共计2019999元，现剩余180000元未支付，至周某2018年3月诉至勐海县法院要求解除项目定购单、返还购房款并赔偿损失前，某公司未与周某签订商品房买卖合同。

勐海县法院认为，双方签订的《定购单》是对未来订立一定契约的约定，属于商品房预约合同。该合同中约定，签订正式商品房买卖合同后定购单即作废是当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强行性规定，属有效条款，双方当事人都应遵守。周某在约定的期限内未履行支付剩余款项的义务，且未提供证据证实某公司具有违约的情节，对周某主张解除《订购单》及返还购房款的诉讼请求一审法院不予支持，判决驳回周某的诉讼请求。

一审判决后，周某向西双版纳州中级人民法院提起上诉，法院审理后认为，双方签订的《定购单》中约定：“周某应于2014年12月15日前携带相关证件及资料到售楼中心签订正式购房合同并支付总房款100%”，而该定购单的签订时间为2014年12月15日，该约定实际上履行不能，故应当认定双方对于签订正式商品房买卖合同的时间未作约定。自周某向某公司支付定金之日起至今已逾4年，双方仍未能签订正式商品房买卖合同，而周某实际支付款项已达总房款的90%以上，已履行合同了的绝大部分义务。一审判决不予解除该三份合同，对已支付大部分购房款项的周某不利，一审不予支持周某要求解除三份《定购单》的主张不当，二审法院院予以纠正。《定购单》解除后，某公司据此取得的款项应予退还给周某。对于周某要求某公司承担该款项的资金占用费的问题，本院认为双方均未提交证据证实未能签订商品房买卖合同的原因系对方违约，只能认定双方就正式商品房买卖合同未能达成一致意见，周某要求某公司赔偿损失的主张缺乏依据，二审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法相关规定，判决撤销勐海县人民法院（2018）云2822民初435号民事判决，某公司于判决生效之日起十日内向周某支付2019999元，驳回周某的其他诉讼请求。

【与案说法】本案争议合同为商品房预约合同，双方当事人尚未签订正式的商品房购房合同，预约合同中对于何时订立正式的商品房购房合同、未能订立商品房购房合同的责任的认定与负担均未作约定，此时双方的合同义务处于不确定状态，而周某已履行了合同的绝大部分义务，在不能确定双方订立正式商品房购房合同的时间的情况下，周某不能确定何时可以取得双方将进行交易的房产，而某公司已取得交易标的的大部分款项，在此情况下应综合考虑双方为履行合同所尽义务的多少及继续履行商品房预约合同对双方当事人权利义务的影响。本案因周某已履行合同大部分义务且无法确定何时可取得商品房，继续履行商品房预约合同对周某显然不公，因此对于双方签订的商品房预约合同应予解除。

（西双版纳州中级人民法院    徐艺华）