伴随社会的不断发展，人们对人居生活质量要求和维权意识不断增强，人民法院受理的物业服务合同纠纷案件数量呈逐年上升趋势。

日前，勐腊县人民法院速裁庭受理了一批在物业服务合同履行过程中因业主欠交物业服务费引发的诉讼案件。

收案后，承办法官与该批纠纷案件的被告进行沟通，对业主未交物业服务费原因进行梳理。法官发现，业主拒交物业服务费的理由主要集中为四类：一是不承认和物业公司的合同关系因而拒绝交费，认为其并未与物业公司签订物业合同，房地产开发公司与物业公司签订的前期物业合同对其不产生效力；二是认为原告收取的物业费标准过高；三是认为房地产开发企业所建房屋存在质量问题而物业公司未进行修缮处理；四是对物业服务质量不满意，认为物业公司服务不到位。

此类纠纷事实并不复杂，争议标的不大，但双方矛盾突出，当事人双方往往针锋相对，各执一词，难以化解。由于业主自身的诉讼能力较弱，对物业服务相关法律法规、司法解释不熟悉，其提出的抗辩理由多不能成立。如法院作出简单机械的判决，不仅不能真正化解矛盾，还会埋下影响社会稳定的隐患。考虑到各方情况，为了有效减轻当事人诉累，更好的服务群众，提升办案效率，法官组织物业公司及被诉业主进行庭前调解，从法院审理物业服务合同纠纷案件流程及裁判观点入手，立足于法律法规，对物业公司及各被诉业主提出的争议焦点和问题进行深入剖析。法官首先针对被诉业主提出的前期物业服务合同的效力、物业服务费收取标准、承担房屋质量问题的主体、物业服务的范围和质量等问题从法律法规层面进行一一解答。随后，法官提醒物业公司应加强提升物业管理人员的素质，加大物业服务范围的透明度，从而更好地为业主提供物业服务。最后，建议物业管理公司与业主间要经常保持联系，加强沟通协调，妥善处理矛盾纠纷。

通过法官进行思想疏导、法制宣传等工作，清晰了物业公司和被诉业主各自的认识误区，经过调解，物业公司自愿放弃合同约定的违约金，并对物业服务费给予一定折扣，各被诉业主当即表示愿意支付物业服务费，13件案件一天之内全部达成和解，纠纷得以圆满解决。

法院工作是社会治理工作的其中一环，速裁案件以快审快结为原则，但绝不是单纯图快，而是对案件精准定位，“量身定制”处理方法，对质量严格把控，在办案过程中挖掘出案件发生的深层次原因及社会前端治理的普遍问题，从源头上预防化解社会矛盾，快工出细活，细中出精案，注重法律效果、社会效果和政治效果的有机统一。