原告李灰与被告黄顺波、第三人王壮芬房屋租赁合同纠纷一案
访问次数 : 发布时间 :2012-10-18
【要点提示】
房屋租赁合同中承租人的转租权。
【案件索引】
(2012)海民二初字第59号判决书
【案情】
原告：李灰，女，农民，住勐海县勐海镇景管路。
委托代理人：董继新，男，系勐海县卫生监督所工作人员，现住勐海县勐海镇嘎海路。
被告：黄顺波，女，待业，现住勐海县勐海镇老街。
第三人：王壮芬，女，个体户，住勐海县勐海镇佛照街。
委托代理人：吴俊糖，男，公务员，住勐海县勐海镇景管路。
原告诉称：
被告黄顺波辩称：原告陈述是事实，但是被告将房屋转让给原告已经得到房东的同意，原告与房东还商定房租由原来的每月650.00元变为每月1,000.00元，被告转让房屋已经得到房东的同意，被告不愿意退还原告转让费。
第三人王壮芬述称：被告转让房屋的行为未经过第三人的同意，第三人也不承认原、被告双方的转让协议。
根据庭审和质证，一审法院确认如下法律事实：
【审判】
一审法院认为，虽然原、被告之间未签订书面合同，但是被告黄顺波口头将勐海县勐海镇景管路70号第二间门面转租给原告李灰，并收取了原告的转让费，应视为原、被告双方之间的合同已经成立。但是，被告不是勐海县勐海镇景管路70号第二间门面的所有权人，对该门面无处分权，被告转让门面的行为并没有得到门面所有权人的同意，没有处分权的人处分他人财产的行为，也未取得处分权人的追认，该行为无效，故原、被告双方之间的合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以退还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告所取得的35,000.00元转让费应当退还原告，对原告要求被告退还转让费35,000.00元的诉讼请求，予以支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，被告黄顺波没有证据证明其转让房屋的行为已经得到房东的同意，对被告黄顺波认为不应退还原告李灰转让费的答辩主张，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定，判决被告黄顺波向原告李灰退还转让费35,000.00元。
【评析】
房屋租赁合同在我们周围广泛存在，房屋租赁合同是以房屋为租赁物的租赁合同，是指出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用，承租人交付租金并于合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议。租赁合同具有以下性质：（1）租赁合同是一种转让财产使用权的合同；（2）承租人对租赁物无处分权；（3）属于有偿合同；（4）租赁合同是诺成合同；（5）租赁合同有期限性，最长为20年；（6）租赁合同为要式合同。根据《城市房地产管理法》第五十三条：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。” 《城市房地产管理法》第五十四条：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限，……”由此可见，房屋租赁合同是要式合同,《合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中被告黄顺波向第三人王壮芬租赁门面，双方未签订书面租赁合同，应当视为不定期租赁。根据《合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
本案中租赁物（门面）是第三人王壮芬所有，被告黄顺波承租期限届满后应当将门面返还给门面所有权人，不能将房屋租赁给原告李灰。被告黄顺波将房屋租赁给原告李灰实际上是对第三人王壮芬的一种侵权行为。被告黄顺波将房屋租赁给原告李灰的合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以退还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 被告黄顺波因此行为得到的转让费35000元，应当予以退还。因此，法院作出上述一审判决。实践中很多门面承租人承租后会根据经营的需要进行改造或添附，对于该问题承租人与出租人应当在租赁合同中进行约定，租赁合同中若无此约定，承租人在装饰或在门面上进行添附前须经得承租人的同意。合同终止时经同意的装修处理，未形成附合的，原则上拆出，形成附合的，按照过错原则分担损失，但不补偿承租人的附合费用。未经出租人同意装修的，由有过错的承租人承担赔偿责任。
（勐海县人民法院 朱江舟）