案情：

    案外人A先生与被执行人B先生于2018年8月15日签订《房屋买卖协议书》，约定将B先生的房屋1栋出售给A先生，价格250000元。之后B先生的继承人C小姐亦在《房屋买卖协议书》签字捺印进行了追认。A先生支付定金50000元，并于2018年8月26日至2019年11月19日期间将购房余款200000元全部支付完毕。2018年8月15日B先生就把该房屋交付给A先生装修使用至今。另，因房屋共有人即B先生配偶已于2011年1月2日去世，故因需待明确继承人继承等原因一直未办理房屋产权过户手续。

    B先生与申请执行人勐海县农村信用合作联社发生金融借款合同纠纷，因未履行生效法律文书判决的义务，法院于2020年7月31日查封了上述房屋。案外人A先生向法院提起执行异议。

勐海县人民法院经审查后，作出裁定：中止对被执行人B先生名下的该栋房屋的执行；解除对该栋房屋的查封。

以案释法

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

案外人A先生与被执行人B先生于2018年8月15日签订《房屋买卖协议书》，并于当日就将房屋交付给A先生使用至今，之后该房屋继承人C小姐在协议书上进行了签字捺印进行了追认，故在法院查封涉案房屋之前买卖合同就已合法有效；截止2019年11月19日，B先生已按照双方的买卖合同约定将房屋价款支付完毕。另外涉案房屋至今未能办理变更登记手续并非案外人的原因造成。案外人基于物权请求权向法院提出执行异议，其提出的异议情形及权利能够排除执行。

法官提醒：买受人购买个人名下的二手房屋时要审慎考察房屋的权利状态，同时要尽快催促出售人协助办理产权变更登记手续，以免因出售人有案件纠纷缠身而在其名下的财产被法院查封，造成买受人为此还要耗费人力物力，通过司法程序获得救济权利，徒增不必要的麻烦。