上诉人蒋勇与上诉人杨志房屋买卖合同纠纷案
访问次数 : 发布时间 :2014-04-24
【要点提示】
当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
【案件索引】
（2013）西民二终字第110号民事判决书。
【案情与审判】
上诉人(原审原告)：蒋勇，男，
委托代理人：吴健，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人(原审被告)：杨志，男，
委托代理人：方云生，男。特别授权代理。
委托代理人：彭勇，男，
一审法院确认的本案事实：
一审法院认为，本案的争议焦点主要是杨志是否将房款全部付清，停车场使用费80万元是否包含在《房屋买卖合同》约定的合同总价款内并在房款中予以扣减。一、关于杨志是否付清房款的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。杨志作为付款方应承担支付房款金额的举证责任，在杨志未提供充分证据的情况下，其对房款已付清的主张不予采信。由于双方约定房屋总价款为950万元，结合双方当事人质证、对账结果，蒋勇仅认可杨志提供的总金额为7885337.22元的付款单据，但因蒋勇在诉讼中认可杨志仅欠908796.8元房款未支付，故确认杨志所欠房款为908796.8元。二、关于杨志向车库实际占有人交纳的80万元车库使用费是否应在杨志所欠房款中扣减的问题。蒋勇主张地下车库使用费不包含在双方约定的房屋总价款内，应由杨志单独支付给车库实际占有人的主张成立。理由为：1、根据车库实际占有人出具的情况说明，占有人在与蒋勇、杨志对车库的使用费达成一致意见后，同意蒋勇、杨志将车库写入合同内容，起到满足杨志使用车库愿望，并非杨志主张车库写入合同内容即意味包含在双方交易范围内。2、在房屋买卖中，杨志知道蒋勇不是车库产权人，其对车库无处分权，无权以房屋买卖的方式将车库使用权转让杨志，根据交易习惯，车库的使用费不应包含在合同价款内，并且双方在合同内明确标注房屋售价总金额950万元(含内部装修设施、所有电器设备、所有家具设施等)，未注明包括车库使用费。3、车库使用权费约定由杨志迳付车库占有人，从另一角度也说明该费用由杨志承担，不应从房屋价款中扣除，所以，80万元的车库使用权费不能抵扣房款，故对蒋勇要求杨志支付房屋尾款908796.8元的诉请予以支持。因蒋勇、杨志对车库使用费问题一直存在争议，杨志暂缓支付房款有一定抗辩理由，故对蒋勇要求杨志支付违约金的诉请不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百二十五条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨志自判决生效之日起十日内支付蒋勇房款908796.8元；二、驳回蒋勇的其他诉讼请求。案件受理费13879元，由蒋勇负担1526元，杨志负担12353元。
一审判决宣判后，蒋勇与杨志均不服，均向二审法院提起上诉。
蒋勇上诉请求：撤销一审判决第二项，改判杨志支付蒋勇违约金10万元。杨志上诉请求：撤销一审判决，驳回蒋勇的诉讼请求。
二审中，上诉人杨志对一审认定的事实提出异议认为，未表明房屋的基本情况，杨志是代蒋勇向鼎鑫公司支付80万元车库使用费。上诉人蒋勇对一审认定的事实未提出异议。
二审中，上诉人杨志提供西双版纳鼎鑫房地产开发有限公司出具的补充说明一份，用于证明蒋勇与鼎鑫公司协商租得车库后卖给杨志，并由杨志将款80万元直接支付鼎鑫公司的事实。上诉人蒋勇质证认为，真实性无异议，但内容不予认可，该说明系按照杨志要求出具，并且与一审提供的说明内容有出入。
二审法院对上诉人杨志提供的证据审查认为，该证据结合蒋勇与杨志在《房屋购买合同书》中确实将车库约定在双方所买卖房屋基本情况中的事实，可以证明上诉人杨志的主张。
二审中，上诉人蒋勇未向法院提供证据。
二审法院认为，一、关于上诉人杨志支付鼎鑫公司80万元的车库使用费是否应在上诉人蒋勇与杨志的房屋买卖款项中予以扣除的问题。首先，由于蒋勇与杨志双方在《房屋购买合同书》第一条关于房屋基本情况中明确约定，甲方（蒋勇）房屋坐落于景洪市环城南路69号，位于地下一层(车库)建筑面积约800平方米，地上第一层门面3间，建筑面积258.96平方米，第二、三、四、五、六层共76间，套内面积3054.6平方米，产权面积3054.6平方米等内容；第三条关于价格中明确约定，该房屋售价总金额950万元(含内部装修设施、所有电器设备、所有家具设施等)等内容。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”所以，上述合同约定内容可以理解为，蒋勇以950万元价格向杨志出售的房屋应包括面积约800平方米的车库使用权。其次，根据车库使用权人鼎鑫公司一审出具的说明可以明确，本案中，存在蒋勇与该公司协商将车库使用权（至2067年）作价80万元后，该公司才同意蒋勇将车库写入其与杨志的房屋买卖协议中，并由杨志向该公司支付了车库使用费80万元的情况。该情况结合蒋勇与杨志在《房屋购买合同书》中，确实将车库亦约定在双方所买卖房屋基本情况中的事实可以表明，本案中，应系鼎鑫公司同意将车库的使用权（至2067年）以80万元的价格向蒋勇转让后，蒋勇与杨志才会在合同中将车库约定在双方所买卖房屋的基本情况中，反之，双方应该无需在《房屋购买合同书》中，明确将车库亦约定在买卖房屋的基本情况中，所以，蒋勇提出其无车库使用权及处分权，其对80万元车库使用费无任何合同义务的主张理由不充分，不能成立，故杨志支付的80万元车库使用费应在蒋勇与杨志的房屋买卖款中予以扣除。二、关于杨志是否应承担违约金10万元的问题。由于蒋勇、杨志双方对车库使用费及电梯维修费是否应在购房款中予以扣减的问题一直存在争议，在上述争议未解决的情况下，蒋勇以杨志拒付购房尾款构成违约从而要求支付违约金的理由并不充分，故本院不予支持。
综上所述，上诉人蒋勇的上诉，理由不充分，本院不予支持。上诉人杨志要求在购房款中扣除其向鼎鑫公司支付80万元车库使用费的上诉主张，理由充分，本院予以支持，所以，杨志实际还应向蒋勇支付的房屋尾款为108796.8元（908796.8元-800000元=108796.8元）。二审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决：一、维持景洪市人民法院（2013）景民二初字第52号民事判决的第二项；二、变更景洪市人民法院（2013）景民二初字第52号民事判决的第一项为：杨志自判决生效之日起十日内支付蒋勇房款108796.8元。二审案件受理费16179元，由上诉人蒋勇负担13703元，由上诉人杨志负担2476元。一审案件受理费13879元，由蒋勇负担11403元，由杨志负担2476元。
【评析】
案件当事人对合同的解释都是按照有利于自身利益的方法和原则进行主张，对合同的理解和解释不当，关乎当事人的实体利益，同时也影响到法院裁判的公正性和权威性。
本案中上诉人蒋勇与上诉人杨志均对双方签订的《房屋买卖合同》的理解发生争议，遂要求法院进行裁判。从本案的一、二审来看，合同的解释是本案的重点和难点。合同解释是指对合同及其相关资料所作的分析和说明。由于合同解释没有专门的机构来负责，只能由法官在审理案件的过程中按照合同解释的方法与原则进行解释。
从本案看，二审法院按照上诉人蒋勇与上诉人杨志双方签订合同进行了体系解释。体系解释又称整体解释，是指把全部合同条款和构成部分看成一个统一的整体，从各条款及构成部分的相互关联、所处的地位和整体联系上阐明某一合同用语的含义。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款……确定该条款的真实意思”。就是对这一原则的确认。合同解释之所以要遵循体系解释原则，在于合同条款经当事人协商一致，必须平等对待，视为一体。本案的核心问题是“杨志向车库实际占有人交纳的80万元车库使用费是否应在杨志所欠房款中扣减的问题。” 二审中“上诉人杨志提供西双版纳鼎鑫房地产开发有限公司出具的补充说明一份”属于新证据，二审法官从“车库实际占有人出具的情况说明、交易习惯、车库使用权费的付款义务人”等方面综合考虑进行解释和判断，最终确定合同的真意。要对合同进行正确解释除了法官要有丰富的法学理论知识外还需要法官具有丰富的实践经验、社会阅历，对全案进行有效甄别综合判断。
（州法院 蒋荣春、朱江舟）