关于西双版纳州涉及房地产纠纷相关问题的调研报告

编者按：随着西双版纳州经济的快速发展，房地产市场日趋活跃，法院受理的涉房地产纠纷案件也逐年上升，新情况、新问题的出现给法院的审判工作带来了新挑战。本文在对2008年以来西双版纳州两级法院审理涉房地产纠纷案件情况进行调研分析的基础上，深入探讨了这些案件反映出来的西双版纳州房地产市场存在的问题，既是对我们审判工作的一个总结，更是对西双版纳州房地产市场发展中凸显出来的问题概览。现编发此报告，供学习参考，也期望能给上级法院和有关政府部门对房地产市场管理的规范和完善提供参考。

关于西双版纳州涉及房地产纠纷相关问题的

调研报告

随着国务院《关于支持云南省加快建设面向西南开放重要桥头堡的意见》的颁布实施，作为桥头堡前沿的西双版纳州，因与老挝、缅甸山水相连，与泰国、越南近邻，加之独特的热带雨林及民族风情，稀缺的澜沧江流域地域资源，便利的交通条件，以及西双版纳州人民政府对世界宜居城市、避寒胜地的积极打造，吸引了大量外来的投资，加速了当地的经济发展，推动了城市化进程，同时也引发了大量涉及房地产的相关案件，出现了不少新情况、新问题，给人民法院的审判工作提出了新挑战。

一、案件审理情况

从2008年1月至2012年5月，全州两级法院（中院和景洪、勐海、勐腊三个基层法院）共受理涉及商品房预售、销售、房屋拆迁安置、房地产合作开发、二手房买卖合同纠纷等一审案件1294件（不包括房屋租赁），其中商品房预售、销售纠纷1240件，占收案95.8％；二审案件360件，收案呈逐年上升趋势。其中景洪市人民法院一审案件1167件，占全州一审收案的90％；西双版纳中院一审收案19件，占0.15％。分析其原因是由于景洪市为州府所在地，系西双版纳州的政治、文化和经济中心，房地产开发起步较勐海县、勐腊县早，因此案件较多，勐海县、勐腊县因房地产开发较晚，有滞后效应，而中院是因为级别管辖的原因所致。

由于商品房纠纷案件多为群体性案件，此类纠纷大量诉至法院，将使审判资源严重不足的现状雪上加霜，加重了本已十分繁重的审判任务，案多人少的矛盾更加突出。如不能及时处理，将对人民法院的公信力、执法力度带来不良影响，同时，容易激化房地产开发企业与买受人之间的矛盾，引发群众性集体上访，不利于和谐社会的构建。因此，西双版纳两级法院以最大限度促成双方调解为原则，以实现“化解矛盾、定纷止争、案结事了”为宗旨，尤其是基层法院，在案件过程中做了大量的调解工作，尽量使大部分商品房纠纷化解在一审过程中，但该类案件上诉率仍为28％。

二、案件上升的主要原因

除了西双版纳当地经济的发展，城市化进程的加快，房地产市场的活跃外，房地产企业的设立门槛底（注册资本仅规定为100万元以上），因利益驱动，房地产开发企业操作过程中种种不规范的行为是案件大量上升的主要原因。在景洪市，就有300余家房地产开发公司，而所涉及的商品房预售、销售合同纠纷案件，绝大部分为房地产开发企业违约案件。此外，公民法律意识和维权意识的增强也是案件上升的一个原因。

三、案件审理中涉及的法律问题及难点

目前，审理商品房预售、销售合同纠纷，主要的法律依据是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》（以下简称《司法解释》），但该解释规定得不尽详细，同时存在各地法院对此理解不一，造成执法不统一的情形。具体而言，有以下几类情形：

1、关于商品房交房的条件。在购房合同中，房地产开发企业与房屋买受人之间约定的交房条件大多是“竣工验收合格”，或“经建设部门竣工验收合格”，即为勘察、设计、施工、监理及房地产开发企业共同验收房屋主体工程合格作为交房条件。但在审判实践中，除了经建设部门竣工验收外，还包括国家建设主管部门竣工验收备案制。此外，还包含诸多房屋配套设施的验收合格，例如小区绿化、消防设施、环保部门综合验收等。未通过综合验收，不能提交办理房屋产权登记。是以哪个时间点作为认定竣工验收的交房条件，在审判实践中有分歧，有意见认为既然合同中有约定是经建设部门竣工验收合格即达交房条件，而国家建设主管部门进行备案只是行政管理的方法，不能作为达到交房条件的时间；有意见则认为房地产开发企业向买受人交付房屋时，不仅要主体工程验收合格，同时房屋配套设施也需验收合格，这样才能保证必要的居住安全和居住环境。如仅仅以建设部门竣工验收作为交房条件，但小区绿化、道路等配套设施不尽完善，达不到居住条件，买受人拒绝接房，产生新的纠纷，减轻了房地产开发企业的合同义务。在西双版纳州的此类案件审理中，初期是按照建设主管部门的竣工验收备案表的时间作为竣工验收合格的时间，现在是按建设部门竣工验收时间作为认定竣工验收合格的时间，若因小区配套设施不完善，则由买受人举证证明房地产开发企业交房时未达居住条件。但有的意见认为，应当以综合验收合格才能作为竣工验收合格的交房条件。

2、关于小区绿化率、容积率、建筑密度与宣传资料不一致的问题。对交房不符合合同约定，小区绿化率、容积率、建筑密度与宣传资料不一致是否构成违约及应如何承担责任的问题，我们认为如存在上述问题，应认定违约，房地产开发企业应按合同的约定承当违约责任。但实践中双方签订的格式合同大多未针对上述情况约定违约责任，包括交房后又改变规划，增加容积率，减少绿化面积等问题。以上情况对买受人会造成一定的损失，但该损失又该如何举证及认定，是审判实践中的一个难点。如酌情判决，又会产生判决随意之嫌。

3、关于预约合同及本约合同的认定问题。根据《司法解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。但在审判实践中，对于上述两条规定中的“收受购房款”是指全部购房款还是多少比例的购房款规定不明确；《商品房销售管理办法》第十六条规定中商品房买卖合同应当具备有十二项主要内容（注：第十三规定为兜底条款），但在有的认购合同中只规定了当事人的基本情况、房屋基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间这三项主要内容，在发生纠纷后，上述认购合同是否应当认定为具备《商品房销售管理办法》第十六条中的主要内容，进而认定为商品房买卖合同，还是应按定金原则处理，有不同的理解，该问题需进一步细化。

4、关于逾期交房的问题。根据《司法解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。

以往在西双版纳州的审判实践中，对于逾期交房的违约金处理原则为：有约定的从约定，没有约定的按同地段同类房屋租金标准处理。但后来有的房地产开发企业提交了外地法院的相似情况的判决，并主张合同约定的违约金过高而判决进行了调整。加之《合同法解释（二）》第二十九条又对减少违约金进一步规定。现我们的做法是只要当事人主张违约金过高并要求按租金损失计算违约金的，均依照《合同法解释（二）》第二十九条及《解释》第十六、十七条的规定确定逾期交房的违约金。因两种处理方式不同，导致最终的结果金额相差较大，甚至达5－6倍的差距。为此，社会反响较大，当事人大多不能理解和接受，认为这样处理是否有违当事人意思自治？对买受人是否有失公平？在房地产开发企业提交的格式合同中对逾期交房的违约计算标准，是否属于其签订合同时可预见的违约损失，上述问题值得商榷。加之各地法院对此判决不一，需进行统一。

5、关于逾期办证的问题。2009年以来，涉及房地产开发企业逾期办理房屋权属证书产生纠纷的诉讼呈逐年上升趋势，仅在景洪市人民法院至今就受理该类案件624件。据了解，现在景洪市，房地产开发企业交房后未能向景洪市房管部门及时提交办证资料的达16000余户，已构成较大的案件隐患。经分析，主要系房地产开发企业原因导致。房地产开发企业未能及时办理的原因主要是：（1）、土地使用手续不合法；（2）房地产开发企业未支付全部土地使用权出让金；（3）、房地产开发企业违章建筑，增加容积率；（4）、房地产开发企业不能提供完整的综合验收合格证明；（5）、房地产开发企业主观上不重视，认为交房后即已履行主要义务。

根据《司法解释》十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。

审理此案纠纷应首先明确双方当事人在办证过程中应尽的义务，其次要对造成逾期办证的原因进行分析，最后再进行归责。造成逾期办证的原因最终可归结为出卖人的原因、买受人的原因及第三人的原因。在办证过程中，房地产开发企业及买受人均应履行相关义务，房地产开发企业的责任为：一是向办证部门提交有关办证的相关证明资料；二是及时通知买受人提交相关办证的登记申请及资料。也就是说，如房地产开发企业已履行以上两方面的义务，则房地产开发企业可以对逾期办证予以免责，反之，将承担逾期办证的违约责任。而房屋买受人的义务是按合同约定向房地产开发企业提供办证的授权委托书及其他相关个人信息资料，并按约预交办证费用。如因买受人不能提交资料或提交资料不全导致逾期办证，将自行承担由此产生的法律后果。

在审判实践中，常常遇到的问题是：当买受人主张房地产开发企业应承担逾期办证的违约责任时，房地产开发企业大多辩称办证不能的主要原因是办证机关人力不足、办事不力、工作迟延，在房地产开发企业提交了办证材料时未能向房地产开发企业出具收据，致使房地产开发企业无法证明自己已经在履行办证义务，导致买受人不满而诉至法院产生大量纠纷。而房管部门的办证流程是，在房地产开发企业所有的验收资料齐备后，进行初审，初审合格后要求房地产开发企业进行完税，完税以后才重新提交，复审时才出具收件证明，初审时不一定出具收件证明，导致出现递交资料的时间差。

对于此类纠纷，建议对下列问题给予重视和完善：⑴、现有的法律法规中没有明确规定和细化房地产开发企业与房屋买受人在办理房屋产权证过程中应尽的详细义务，以及在履行各自义务时，应完善和规范相应交接手续。⑵、应明确房地产开发企业仅负有代为提交办证资料的义务，若买受人资料不全时应及时通知补齐，而不应要求其进行具体的办证活动。（3）、应要求办证部门严格办证时限，在收取房地产开发企业提交的相关办证资料时，应向房地产开发企业出具收据，并载明所收取资料的明细；如认为房地产开发企业提交的办证资料不全或者因其他原因导致不能办证的，办证部门应向房地产开发企业出具书面的答复，由此来准确分析逾期办证的原因（但由于房地产开发企业整批申请，房管部门的人员有限，不一定能及时做到）。

此外，该类案件的违约金处理上，各地法院也判决不尽相同。对于因出卖人造成的原因应承担违约责任时，有的法院是按照有约定从约定，无约定或损失难以确定的，适用《司法解释》十八条规定的原则处理；有的法院是只要出卖人提出约定违约金过高，则根据损失程度酌情判决，但支持幅度不高。对于确因买受人资料不全造成逾期办证后果，对于买受人所主张的逾期办证违约金的请求，有的法院一律不予支持；有的法院查明若房地产开发企业有怠于履行及时通知义务时，也适当判决给买受人予以适当补偿。而西双版纳州两级法院原判决也不统一，现统一为不予支持，理由是因无法律规定和合同约定，补偿的合理数额也难以确定，不宜轻易适用法官自由裁量。

6、关于不能取得房屋权属证书的问题。根据《司法解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。在审判实践中，对于应予支持的实际损失情况，如何把握，是否包括预期利益，是否可按房屋若可办理产权证出售后的差价损失进行评估计算，还是只按照利息损失支持，以上问题，应予细化。

7、二手房买卖问题。这几年二手房屋买卖纠纷也不断产生，另还涉及农场有关的房屋买卖，处理上存在一定难度。该类案件存在合同形式不规范、合同内容过于简单或无合同、无订立合同的授权或授权不明等问题，当事人把房屋当作普通商品进行交易，认为一手交钱一手交货即完成。交易当时因种种原因未能及时办理过户，但房屋已实际交付买受人占有使用一定时间，还有的甚至出现已转手几次的情形，在房屋升值、拆迁补偿等巨大利益面前，往往因出卖人反悔导致纠纷。出卖人或以出卖时未经共有人同意、或由出卖人通过公证形式将房屋赠与子女来主张房屋产权等等情况。对于此类案件的处理，其中主张未经共有人同意的，因房屋实际交付买受人使用居住多年，在此期间，共有人未提出异议，西双版纳州两级法院的做法是推定其知道并同意出售。而未经产权登记即多次转让的情况下，处理该类案件首先需认定房屋买卖合同的效力，以及房屋产权是否变更进行认定。在案件审理过程中，审判人员均利用各种方法做好说服工作，力促调解。但大多案件因房屋升值及拆迁补偿的金额与出卖房屋所得价款存在较大差距，巨大的利益使得调解工作收效甚微，在依法进行判决时又可能面临证据反映的事实与客观事实不相符合，处理及法律适用存在一定的难度。

四、对当前房地产制度的思考。一项制度从设计，到实施，都有其存在的合理性。但随着经济的发展，时间的推移，情形的变化，由这项制度凸显出的种种弊端，又让我们不得不质疑它存在的合理性，是弊大于利，还是利大于弊？商品房预售制度在房地产行业发展初期，起到的作用毋庸置疑，解决了当时行业发展资金不足的瓶颈。但该行业发展至今，已呈现市场过热，需国家出台严厉的限购限贷政策进行抑制，防止出现泡沫的情况下，是否还有必要继续沿用该制度？现阶段，如果取消商品房预售制度，改为成屋（即现房）销售，并严格规定，房地产开发企业必须综合验收完毕后，才可由主管部门颁发房屋销售许可证，那么，不仅可达抑制房价过快上涨起到一定作用，还有利于房地产行业资源整合，做大做强，优胜劣汰，淘汰一批鱼龙混杂，无资金无实力的企业，规范行业发展。就法院而言，也不会出现房地产开发企业未建房屋即收受预售款，卷款出逃，继而引发群体事件的情形；而诸如逾期交房、逾期办证、是否达到交房条件等等案件纠纷将成为历史，法院至少将减少现在此类案件的三分之二，以利于人民法院审判资源合理的调配。

总之，商品房纠纷案件多为群体性案件，应全力做好调解工作，最大限度的促成双方和解。在审理此类案件时，提前做好社会风险评估，积极向有关部门作审理情况汇报，对当事人反映的问题加以重视，要求房地产开发企业规范其行为，同时向相关办证机关提出相应建议，尽可能的避免因办证环节出现问题而引发大量案件，促进市场经济的有序发展。

（西双版纳州中级人民法院陈福兴）